综合题第四题(18分)：

　　评估人员在2005年底拟对1990年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估，其建筑面积经测量为15000m2。

　　评估人员在未获得该公寓楼图纸的情况下，获得了与待估公寓楼建筑面积相同的类似建筑物的有关技术资料，其中土建工程直接费合计1680万元。待估公寓楼与类似建筑物的工程特征略有不同，类似工程外墙面为普通花岗石，待估公寓楼外墙面为进口花岗石。类似工程外墙面干挂花岗石工程的预算单价为390元/ m2，其中花岗石的预算单价为220元/ m2，每m2外墙装饰花岗石消耗量为1.02 m2;间接费率、利润率和税率分别为12%、7%、3.41%。经评估人员调查，待估公寓楼使用的进口花岗石的预算单价为500元/ m2，外墙面工程量与类似建筑的工程量同为4500 m2。

　　问题：

　　1、计算待估公寓楼外墙面干挂花岗石工程的预算单价。

　　2、计算待估公寓土建工程的直接费和造价。

　　3、假定待估公寓楼的给排水、采暖、电气工程造价占建安工程造价的12%，与工程项目建设有关的其他费用为建安工程造价的10%，假设不发生资金成本和其他费用，并不计开发利润，计算待估公寓楼的水暖电工程造价、建安工程造价和总造价。

　　4、待估公寓楼经济耐用年限按60年计算。经评估人员现场勘察后对损耗率进行打分：房屋结构部分40分，装修部分10分，设备部分40分，三部分评分修正系数分别为0.75，0.12和0.13，分别用年限法和打分法确定待估公寓楼的成新率。

　　5、评估人员考虑其他因素后确定成新率为80%，如果取年限法、打分法和考虑其他因素确定成新率的方法的权重分别为40%，50%和10%，按综合法确定待估公寓楼的成新率。假定待估公寓楼的残值为0，评估其价值(不含地价)。

　　(计算结果涉及金额的以元为单位并保留整数。百分数保留整数)

　　参考答案：

　　解：1、待估公寓楼外墙面干挂花岗石工程的预算单价=390-1.02*(220-500)=675.6元/ m2

　　2、待估公寓土建工程的直接费=16800000-4500*(390-675.6)=18085200元

　　待估公寓土建工程的造价=18085200*(1+12%)*(1+7%)*(1+3.41%)=22412363元

　　3、待估公寓建安工程造价=土建工程的造价/(1-12%)=22412363/(1-12%)=25468594元

　　待估公寓楼的水暖电工程造价=25468594*12%=3056231元

　　工程项目建设有关的其他费用=建安工程造价的10%=2546859.4元

　　待估公寓楼的总造价=25468594+2546859.4=28015453.4元

　　4、年限法：成新率=(60-15)/60=75%

　　打分法：成新率=1-(40/100*0.75+10/100*0.12+40/100*0.13)=63.6%

　　5、综合法确定待估公寓楼的成新率=75%*40%+63.6%*50%+80%*10%=69.8%

　　待估公寓楼的价值=28015453.4*69.8%=19554786.47元。

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